Что выгоднее — ипотека или накопить

Никому не хочется связываться с банками и 20 лет платить кредит за квартиру. Ипотека — это обязательства и риски. Родители говорили, что лучше потерпеть годик-другой и накопить. В это время я жила на съёмной квартире.

Моя зарплата — 52 200 руб. на руки. Её хватало на жильё, кофе и еду, а на то, чтобы копить — нет.

До ипотеки я платила за квартиру в ближайшем пригороде Санкт-Петербурга 23 000 руб. в месяц вместе с коммунальными. За год – 276 000 руб. Я не платила проценты банку, но отдавала четверть миллиона в год за чужую квартиру.

Цены на жильё во всех городах России разные, но ежемесячный платёж по ипотеке всё равно не больше, чем стоимость съёма. Для сравнения вот мнения из Белгорода и Москвы:

Где найти первоначальный взнос, если его нет

Если первоначального взноса нет, то есть четыре варианта или три, если вы без детей:
— занять;
— накопить;
— взять потребительский кредит;
— использовать материнский капитал.

Минимальный первоначальный взнос в крупных банках — 10 %, если у вас есть их зарплатная карта. Например, у СберБанка, Альфа-Банка и Россельхозбанка. Если карты нет, то 15 %.

С таким взносом процентная ставка точно будет выше средней. Её можно снизить через полгода ипотеки, сделав рефинансирование, так что это не страшно.

Я покупала однушку за 3 000 000 руб., сейчас она стоит — 4 500 000 руб. Необходимый первоначальный взнос — 450 000 руб. С зарплатой 52 200 руб. я бы копила эту сумму 4 года. Мне этот вариант не подошёл. Занять было не у кого, поэтому я взяла кредит.

Я попросила маму взять потребительский кредит. Мне нужно было 15 % — 450 000 руб. Маме одобрили кредит под 14,9 % на 5 лет с ежемесячной выплатой 9 850 руб.

Если у вас материнский капитал, то его можно полностью внести в счёт первого взноса.

Что если не хватает дохода для оформления ипотеки

Если не хватает дохода, вот что можно сделать:

1. Взять кредит в банке, где не требуется подтверждать доход. Например, в СберБанке или ВТБ. В этом случае увеличится минимальный первоначальный взнос: в СберБанке до 30 %, в ВТБ до 20 %. Эта программа подойдёт, если официально зарплата 15 000 руб., а неофициально 80 000 руб.

2. Взять созаёмщика и учесть его доходы. Им может быть любой человек.
Банк посмотрит, какая у него зарплата и какие кредиты он уже платит. Его зарплаты должно хватить, чтобы выплачивать свои кредиты и вашу ипотеку.

Хотя на самом деле он её платить не будет, банк всё равно это учтёт. Если вы вдруг перестанете платить кредит, то созаёмщик обязан платить его за вас, а ещё он вправе требовать долю в квартире.

Посчитать, хватит ли вашего дохода, чтобы взять ипотеку, можно
на калькуляторе ДомКлика. Это не точные данные, потому что ДомКлик работает только со СберБанком и показывает не окончательную кредитную ставку. Но ориентироваться на него можно.

Например, если вам нужно 3 млн руб. на 30 лет с минимальным первоначальным взносом, то банку хватит зарплаты 25 000 руб.:

Нужен ли риэлтор

Для ипотеки риэлтор не нужен, сделка безопасная и быстрая. Если вы уже нашли квартиру и она подходит под ипотеку, то банк оформит документы уже через неделю.

Перед тем как выдать кредит, банк попросит продавца все документы на квартиру и проверит, соответствует ли она требованиям.

Он не одобрит квартиру с незаконной перепланировкой или ту, что находится в залоге и под арестом. Ещё он проверяет, нет ли риска, что продавец или его родственники смогут отобрать недвижимость после сделки.

Как сэкономить при покупке

Расскажу очевидные и неочевидные способы.

Очевидные:

1. Пользоваться льготными условиями, которые даёт банк. Например, для тех, кто младше 35 лет или у кого есть дети. Ещё банки снижают проценты, если покупать квартиру в новостройке. Вот программы, которые действуют сейчас в Санкт-Петербурге в разных банках:

2. Купить строящееся жильё. Самая низкая цена на квартиру будет на этапе, когда дом только начал строиться. Заключаете с застройщиком договор долевого участия и получаете квартиру после того, как дом построен.

Это риск. В Санкт-Петербурге и пригороде сейчас 78 долгостроев. Так называют дома, которые застройщик не достраивает уже несколько лет.

Если у застройщика всё в порядке с документами на этапе застройки, то банк одобрит ипотеку. Проверить, что застройщик не обанкротится в будущем, никто не может. Так что если стройка вдруг остановится, дольщики продолжат платить ипотеку, но останутся без жилья.

Вокруг моего дома 3 долгостроя. Если заглянуть на ЦИАН или ДомКлик, квартиры в них тоже продаются. Их стоимость на 2 млн. руб. ниже обычной. Не покупайте такие квартиры.

Не очевидные:

1. Купить квартиру в доме, который скоро должны сдать. Квартиры продают по переуступке — ею владеет дольщик по договору долевого участия.

Дольщик — это человек, который купил квартиру у застройщика, когда дом только начали строить. Юридически у него нет права собственности, а есть право требовать у застройщика конкретную квартиру. Это право он и переуступает вам при продаже.

На этом этапе квартиры стоят в среднем на 500 000 руб. дешевле.

Этот вариант тоже рискованный. Даже если дом уже построен, он должен пройти специальную комиссию. Она проверяет, не было ли нарушений при строительстве, и выдаёт разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Пока такое разрешение не получено, дольщики не заселяются в квартиры. Госкомиссия может проводить проверку годами и даже может признать застройку непригодной для заселения.

2. Купить квартиру перед постановкой на кадастровый учёт. Этот вариант без рисков, но в квартире нельзя прописаться. В это время квартиры продаются на 300 000 руб. дешевле.

Застройщик отправляет документы на кадастровый учёт, когда дом уже сдан в эксплуатацию. На этом этапе фиксируется официальный адрес дома. Процедура может длиться до полугода.

Как выплатить быстрее

Главный способ — рефинансирование.

У меня было три кредита:
— ипотека в Сбербанке под 9,6 % на 25 лет — 22 000 руб.;
— кредит на первоначальный взнос в Сбербанке под 14,95 % на 5 лет — 9 850 руб.;
— кредит на ремонт в Открытии под 14 % на 5 лет — 10 500 руб.

Итого я платила в месяц 42 350 руб.

Это много. Я работаю удалённо, поэтому не трачусь на проезд и обеды, а интернет оплачивает компания. Но денег хватало только на коммуналку и еду.

Через год я рефинансировала ипотеку и объединила кредиты в Альфа-Банке:
— ипотека под 7,99 % на 24 года — 19 800 руб.;
— кредит под 12% на 4 года — 18 500 руб.

Чтобы закрыть кредит на первоначальный взнос и ремонт мне нужно было 580 000 руб. Альфа-Банк давал 12 % при условии, что я возьму 701 000 руб. Я так и сделала.

В этом месяце я досрочно верну в банк 120 000 лишних рублей плюс один платёж 18 500 руб. По расчётам банка мой платёж по кредиту составит 15 400 руб.

Итого я буду платить 35 200 руб.

Я могу посчитать это в личном кабинете, там есть специальный калькулятор досрочных платежей:

Второй способ — использовать беспроцентные кредитки.

У меня есть кредитка 100 дней без процентов, с которой я могу снимать 50 000 руб. наличными в месяц.

Если гасить этими 50 000 руб. кредит досрочно раз в три месяца, то я буду платить меньше процентов и уменьшу сумму ежемесячного платежа. Но общий платёж по кредиту увеличится, потому что придётся выплачивать ещё и долг по кредитке.

Этот вариант подойдёт, если ваша заплата 70-80 000 руб. Чем платить досрочно по 20 000 руб. раз в месяц, лучше погашать раз в три месяца по 50 000 руб. с кредитки.

Почему? В первые 2 года кредит обходится дороже всего. По графику платежей в это время в проценты уходит большая часть платежа. Посмотрите на мой график:

Проценты по кредиту начисляются на остаток долга каждый месяц. Чем меньше сумму вы должны, тем меньше сумма процентов. Вы в это время выплачиваете беспроцентный займ.

Третий способ — возвращайте налоговый вычет.


Я могу вернуть налог на доходы (НДФЛ) за покупку квартиры и проценты по ипотеке. Это называется «имущественный вычет». За покупку 260 000 руб., а за проценты — 390 000 руб. максимум.

За год вернут ровно столько, сколько налогов я успела заплатить. Моя зарплата с учётом НДФЛ 60 000 руб. На руки я получаю только 52 200 руб., а 7800 руб. уходит в счёт НДФЛ в налоговую. За год это 93 600 руб. налога.

ФНС вернёт мне эту сумму в течение 3 месяцев. Я снова досрочно погашу кредит, снизив платёж до 9 000 руб.

Итого мой платёж за квартиру составит 28 800 руб.

В тексте использованы иллюстрации, сделанные специально для текста. Главную иллюстрацию рисовал художник, остальные — скириншоты из моих кабинетов.

Использовался стандартный шрифт Тильды